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明日起，个人房贷定价机制将迎重大变化。
根据央行9月底发布的相关公告，2024年11月1日起，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。此外，11月1日起，满足条件的借款人可以按一定规则，与银行自主协商，通过新发放贷款置换存量房贷，调整房贷利率加点幅度。
作为房贷发放的主力军，六大行迅速作出反应。10月31日，六大行陆续发布公告，将从11月1日起陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。
如何理解“新定价机制”？对购房者、楼市影响有多大？风口财经记者采访了多位业内人士进行分析。
一、取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。
根据公告，贷款人可以随时向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月，当然还可以保持为一年。在整个还款周期里，房贷利率重定价周期只能调整一次。
以往，贷款人房贷利率重定价日一年仅一次（一般为1月1日或购房日），定价基准会调整为最近一个月LPR所对应的数值。然而，随着近两年LPR调整频率明显增加，一年调整一次不能及时反映市场供需变化，容易造成新老房贷利差过大的情况。
从调整频率上看，后续允许三个月或六个月进行调整，就能让贷款人更早享受到利率下调带来的优惠。
图片来源：新华社
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，如果全国购房的房贷利率大体下行，那么三个月一调是有好处的。
东方金诚首席宏观分析师王青亦认为，对于存续期较短的房贷，鉴于接下来利率还有下行趋势，选择较短周期更为有利，这样就能更早更多享受到利率下调带来的优惠。
不过需要注意的是，如果贷款人认为未来贷款利率将上涨，那么将房贷利率重定价周期保持为一年，自己的房贷利率跟随贷款市场报价利率（LPR）上涨就可能会更晚一些。
“如果将来全国购房的房贷利率上行，那么也会提前加大月供负担。”严跃进如是说。
王青则指出，对于重定价周期，考虑到房贷期限普遍较长，利率（LPR报价）可能要经历几轮上行及下行波动，因此三个重定价周期对借款人来说差别不大。
图片来源：中国人民银行
二、借款人可申请变更房贷利率的加点幅度。
根据公告，对于以浮动利率，也就是LPR加减点报价的存量个人房贷，当它的利率加点值高于全国新发放个人房贷利率平均加点值30个基点时，借款人可以向银行申请调整房贷利率LPR加点值，调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加30个基点。
全国新发放个人房贷利率平均加点值为人民银行最新发布的全国新发放个人房贷加权平均利率减去对应季度五年期以上LPR均值。如果所在地区有个人房贷利率政策下限，则最终加点值不能低于所在城市房贷利率加点政策下限。
这部分内容可能理解起来有些困难，举例说明：
例如，中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷加权平均利率为3.33%，当季5年期以上LPR均值为3.85%，则对应的加点幅度为3.33%-3.85%=-52BP，则调整门槛为-52BP+30BP=-22BP，即所有加点幅度高于-22BP的存量房贷借款人可与银行协商，将加点幅度调整至-22BP。（中国人民银行官网“利率政策”栏目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供参考。）
图片来源：中国人民银行
不过，此前公布的10月5年期以上LPR报价大幅下调25个基点，意味着11月新发放居民房贷利率会跟进大幅下调。王青预计，新发放居民房贷利率下调幅度平均会超过25个基点。
如果是这样，11月加点幅度有望调整至-47BP。
10月25日以来，绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30B，需要注意的是，由于下一次全国新发放个人房贷加权平均利率公布在次年1月末，因此预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。
而对于未来LPR走势，王青认为，综合考虑楼市走向，特别是当前计入物价因素后的实际居民房贷利率还处在偏高水平，我们判断2025年新发放房贷利率还有一定下调空间。
三、新的定价机制需要借款人自主与银行协商。
不同于存量房贷利率统一下调，此次“个人住房贷款利率定价机制”需要借款人自主申请。
如中国银行公告称，2024年11月1日（含当日）起，我行可受理客户申请调整存量房贷利率加点值和重定价周期，客户可登录中国银行手机银行APP进行操作。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，按揭贷款稳定有利于楼市稳定。
其认为，房地产客单价太高，如果没有按揭的扶持，有效客户非常少，近年来楼市持续下滑，与居民不愿意申请贷款，也就无法支撑楼市有关。现在，贷款利率调整机制明确了，贷款申请将常态化。同时，近期银行按揭利率降价的恶性内卷减少了。比如，要求不能低于公积金贷款利率，这有助于稳定利率预期，也为贷款积极性修复创造条件，从而有利于楼市稳定。
严跃进也表示，（新定价机制）有助于进一步促进存量房贷合同和利率的灵活性，属于定价规则的创新，有助于稳定存量房贷规模。同时也有助于持续增强市场信心，因为改革的方向都是降低还房贷的成本，对于购房者释放购房需求等都有积极的作用。
